Najtańsze nowe mieszkania w Warszawie to popularny temat. Wyjaśniamy, gdzie należy szukać takich lokali od dewelopera.

Kilkuletnie wzrosty cen metrażu sprawiły, że nowe mieszkania z Warszawy są coraz mniej dostępne cenowo. Wiosną 2022 roku średnia ofertowa cena takich lokali oscylowała na poziomie około 13 000 zł/mkw. Wysoki poziom cen mieszkań w Warszawie (również względem zarobków) w połączeniu z ograniczoną zdolnością kredytową sprawia, że zainteresowanie podmiejskimi lokalizacjami jest większe. Jednak nie wszystkie mieszkania pod Warszawą cechują się dobrym dojazdem do centrum stołecznej metropolii. Dlatego dla wielu osób najtańsze nowe mieszkania w Warszawie nadal są interesującym wyborem. Postanowiliśmy sprawdzić, gdzie należy szukać takich lokali. Wbrew pozorom, Białołęka nie jest jedynym wyborem.

Na transakcyjne ceny trzeba nieco poczekać

Wątpliwości niektórych czytelników może wzbudzać fakt, że zaprezentowana poniżej mapa dotyczy roku 2020. Warto jednak pamiętać, że w polskich warunkach dostęp do danych transakcyjnych z rynku nieruchomości (również warszawskiego) jest dość mocno opóźniony. Urząd Miasta Stołecznego Warszawy, z którego strony www pochodzi analizowana mapa i tak publikuje dane o poziomie cen transakcyjnych lokali szybciej niż GUS.

Pomimo pewnego „poślizgu” czasowego, poniższa mapa dość dobrze odpowiada na pytanie, gdzie w Warszawie oferowane są najtańsze nowe mieszkania. Warto bowiem zdawać sobie sprawę, że nawet w warunkach systematycznych wzrostów cen nowego metrażu relacje cenowe pomiędzy poszczególnymi dzielnicami pozostają praktycznie niezmienione. Poziom cen za nowe mieszkania w Warszawie determinują głównie ceny gruntów powiązane blisko z odległością od centrum.

Stabilne relacje cenowe pomiędzy dzielnicami oraz osiedlami mogą jedynie zaburzyć takie inwestycje jak np. budowa metra. Wydaje się jednak, że średnie ceny nowych „M” z 2020 roku (widoczne na mapie) dobrze odzwierciedlały już wpływ rozbudowy linii M2 w kierunku Woli, Targówka oraz Bemowa.

Nowe mieszkania nie sprzedają się wszędzie

Jeżeli porównamy poniższą mapę z podobnie zaprezentowanymi danymi na temat sprzedaży i cen używanych mieszkań, to można zauważyć ciekawą różnicę. Mianowicie, transakcje dotyczące „M” z rynku wtórnego są znacznie bardziej rozproszone przestrzennie. Trudno się dziwić, bo nowe mieszkania w Warszawie są oferowane w ramach inwestycji deweloperskich (najczęściej dość dużych). Rynek wtórny jest bardziej zróżnicowany terytorialnie. W 2020 roku spora różnica pomiędzy zasięgiem rynku pierwotnego oraz wtórnego dotyczyła między innymi Bielan i Ursynowa.

Niskimi cenami kusi np. wschodnia Białołęka

Po zwróceniu uwagi na dość ciekawe, lecz poboczne kwestie warto zająć się odpowiedzią na pytanie o tanie stołeczne mieszkania od dewelopera. Poniższa mapa pozwala bowiem stwierdzić, gdzie klienci deweloperów mogą znaleźć najtańsze nowe mieszkania z Warszawy. W tym kontekście chodzi nie o konkretne inwestycje, które pojawiają się i znikają, lecz o pewne terytorialne prawidłowości.

Zaskoczenia raczej nie wzbudza fakt, że nadal „tania” jest Białołęka. Warto jednak zwrócić uwagę, że na poniższej mapie dość dobrze widoczna jest różnica pomiędzy wschodnią (tzw. zieloną) Białołęką oraz terenami położonymi na zachód od linii kolejowej oraz Kanału Żerańskiego. Bardziej skomunikowana, zachodnia część Białołęki obecnie już nie kusi szczególnie niskimi cenami metrażu. Jest to m.in. rezultat rozbudowy linii tramwajowej sięgającej obecnie do osiedla Winnica. Nowe mieszkania położone w tej okolicy oraz bardziej na południe nie należą już do bardzo tanich.

Poprawa sieci komunikacyjnej z Białołęki to oczywiście dobra wiadomość dla osób rozważających tę dzielnicę pod kątem mieszkaniowym. Warto jednak pamiętać, że lepszy dojazd do centrum oznacza wyższe ceny metrażu. W tym kontekście ważny wydaje się fakt, że wschodnia część Białołęki raczej nieprędko doczeka się komunikacji tramwajowej. W kolejnych latach wciąż będzie to jeden z „najtańszych” rejonów stolicy dla osób kupujących nowe mieszkania.

Wawer to dość interesująca lokalizacja dla „M”

Na pewno warto spróbować też udzielenia odpowiedzi na pytanie o inne niż Białołęka części Warszawy, w których można szukać tanich mieszkań od dewelopera. Wspomniana północna dzielnica z największą ofertą nowych „M” nie jest optymalna dla wielu osób. Argumentów na niekorzyść Białołęki może być kilka. Jednym jest infrastruktura nadal słabsza niż w starszych częściach miasta. Ten problem jest szczególnie widoczny we wschodniej Białołęce, gdzie gorzej wygląda także dojazd. Z oczywistych względów, Białołęka raczej nie będzie dobrym wyborem np. dla osób, które na co dzień pracują w południowej części Warszawy.

Z punktu widzenia takich klientów firm deweloperskich, dobrym rozwiązaniem może być na przykład Wawer. Ta duża i peryferyjna dzielnica Warszawy nadal cechuje się niższym średnim poziomem cen nowych mieszkań niż wspomniana Białołęka. Wielu osobom wawerski rynek kojarzy się głównie z domami jednorodzinnymi, które nadal pozostają główną formą budownictwa. Tym niemniej, znaczenie inwestycji deweloperskich na Wawrze rośnie od kilku lat. W maju 2022 r. tamtejsza oferta deweloperów cechowała się średnim poziomem ofertowych cen wynoszącym około 9100 zł/mkw. Na terenie Rembertowa i Białołęki było drożej o odpowiednio 250 zł/mkw. i 450 zł/mkw.

Szczególnie interesujące mogą być te nowe mieszkania z Wawra i używane lokale oraz domy, które znajdziemy w okolicach jednej ze stacji kolejowych (Warszawa Wawer, Warszawa Anin, Warszawa Międzylesie, Warszawa Radość, Warszawa Miedzeszyn oraz Warszawa Falenica). Bliskość kolei w dużym stopniu ogranicza bowiem skutki peryferyjnego położenia Wawra.